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Immobilien

Keine Schnäppchen mehr im Angebot

Immobilien befinden sich in einem scheinbar perfekten Umfeld: gute Konjunktur, sehr niedrige Zinsen, moderate Bautätigkeit. Gibt es überhaupt irgendwelche Risiken?

Viele Investoren möchten nach wie vor ihre reichliche Liquidität in Immobilien anlegen. Ihr Einkaufserlebnis wird aber wohl 2018 vielfach enttäuschend ausfallen. Denn Schnäppchen sind längst nicht mehr im Angebot. Qualitätsimmobilien sind weitgehend ausverkauft, Nachschub gibt es kaum. Und wer will schon zur Resterampe gehen, an der weniger hochwertige Immobilien mit höheren Risiken stehen?

Gemessen an historischen Maßstäben befindet sich der Immo­bilienzyklus bereits in einer reifen Phase. Ein Ende des Aufwärtstrends zeichnet sich jedoch 2018 noch nicht ab. Denn die Rahmenbedingungen bleiben positiv. Allerdings sind schon heute in vielen Immobilienmärkten Überbewertungen zu beobachten, die auch durch eine positive Mietentwicklung nicht spürbar abgebaut werden. Die Immobilienwerte steigen also weiter – in Deutschland sowohl am Wohnungsmarkt als auch im gewerblichen Bereich. Dank der lebhaften Flächennachfrage sollten sich Büroimmobilien tendenziell besser entwickeln als Einzelhandelsimmobilien, die vor allem in weniger begünstigten Lagen zunehmend unter dem schnell wachsenden Online-Handel leiden. Noch sind die Marktteilnehmer nicht euphorisch und die Kreditvergabe ist weitgehend unauffällig – zumindest diese Indizien sprechen gegen eine Überhitzung. Das vermutlich größte Risiko für die inzwischen anspruchsvoll bewertete Assetklasse liegt in einem deutlichen Zinsanstieg.

Deutsche Immobilienpreise weiter im Aufwind

s = Schätzung

Quellen: Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Helaba Volkswirtschaft / Research

Offene Immobilienfonds noch ­attraktiv

Die Rendite Offener Immobilienfonds in Deutschland bewegt sich seit mehreren Jahren in einem engen Band zwischen 2 % und 3 %. Für das kommende Jahr rechnen wir für den Durchschnitt der Publikumsfonds mit einer Performance von rund 2 ½ %. Angesichts der immer noch sehr niedrigen Renditen am Anleihemarkt bleibt die Anlageform relativ attraktiv. Schwer abzuschätzen sind die Auswirkungen des Investmentsteuer­gesetzes auf die Performance der einzelnen Fonds. Zumindest führt die künftige Besteuerung von Wertzuwächsen bei Immobilienverkäufen, die länger als zehn Jahre gehalten werden, zu einer etwas höheren steuerlichen Belastung, die die Rendite insgesamt beeinträchtigen könnte. Das Mittelaufkommen Offener Immobilienfonds dürfte trotz einzelner Maßnahmen zur Begrenzung der Zuflüsse 2018 ähnlich ausfallen wie im Vorjahr.

Deutscher Wohnungsmarkt läuft ­weiter

Die Preise für deutsche Wohnimmo­bilien werden 2018 weiter zulegen, da sich an den Treibern des lang­jährigen Aufschwungs grundsätzlich nichts ändert. Ungeachtet des leichten Anstiegs der Hypothekenzinsen bleiben die Finanzierungskonditionen sehr günstig. Die Bevölkerung wächst, vor allem die starke Binnenwanderung in die großen Ballungszentren wird anhalten. Damit steht einer weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum ein nur moderat zunehmendes Angebot gegenüber. Daran dürften auch etwaige Maßnahmen einer neuen Bundesregierung zur Förderung des Wohnungsbaus (wie verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten, Wiedereinführung eines Baukindergelds oder mehr sozialer Wohnungsbau) kurzfristig nichts ändern.

Schon die bereits hohe Kapazitätsauslastung in der deutschen Bauwirtschaft dürfte eine kräftigere Expansion der Wohnungsbautätigkeit verhindern. Schätzungsweise rund 320.000 Fertigstellungen im kommenden Jahr steht ein Bedarf von rund 400.000 Wohnungen gegenüber. Weiter steigende Haus­preise vor allem in den Ballungsräumen sind die Folge. Allenfalls könnte der Aufwärtstrend in besonders teuren innerstädtischen Lagen an Grenzen stoßen, weil die Erschwinglichkeit für viele Interessenten nicht mehr gegeben ist. Diese dürften dann an die Ränder der Agglomeration ausweichen.

Dr. Stefan Mitropoulos

* Durchschnittliche Jahresperformance von 9 investierbaren Offenen Immobilien-Publikumsfonds der 4 größten Anbieter; s = Schätzung, p = Prognose

Quelle: Helaba Volkswirtschaft / Research

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